主题：关于和泓阳光公摊问题的公告书,业主同志们先学习学习。
- 发表于2011-06-14
关于和泓阳光公摊问题的公告书
近期不断有很多准业主们，提出和泓阳光公摊率太大的问题。应广大准业主们的呼吁，就这一问题，经咨询研究，提出以下建议方案：
一、公摊有关法律规定和通常标准
1.法律规定
目前我国法律没有对商品房公摊面积比例规定统一的标准，但对公摊面积的计算方法有具体规定：《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。如购房人对公摊面积有异议的，可以要求开发商提供房屋面积实测报告及公摊面积清单进行核算。
2.通常设计标准
公摊面积的比列大小，没有一个标准的系数，这个比列取决于建筑内户型的设计。如：楼梯、电梯、前室的大小、各层是否有横向通道；是否专门为本栋建筑配备有设备房、管理房等。普通住宅的一般公摊比例：
无电梯的房屋公摊比例一般小于10%；
一个电梯的房屋公摊比例一般在8%-15%；
双电梯的房屋公摊比例一般在13%-27%。
二、公摊问题协商解决方案
6月10日，唐山市物价局制定出台了《唐山市商品房销售明码标价实施方案》。商品房经营者应以使用价格手册的形式，明确6项内容，其中包括：（2)每套商品房户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
准业主可要求开发商核算各个户型所标定的销售面积、建筑面积、套内面积，提供公摊面积设计清单，并对相关设计做出详细解释。
（一）终结方案
如果开发商核算出的公摊率不超过20%（建议暂按双电梯房屋公摊比例中间值）；或者超过20%，但设计合理，能够让准业主们接受，则有关公摊的问题及其方案终结。
（二）补偿方案
如果开发商核算出的公摊率超过20%，而且开发商不能够给出完全合理的设计理由，也即存在一定的设计缺陷，要求开发商给予一定的经济补偿：把公摊率超出20%部分从购房总价款中按比例扣减。
（三）起诉退房方案
如果开发商核算出的公摊率太高，超过25%，而开发商既给不出合理的解释，又拒不承认设计缺陷，准业主们不能够接受，则可采取起诉退房方案。
法律依据：根据我国《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等法律、规章的规定,开发商取得《商品房预售许可证》是商品房预售的必要条件。如果开发商在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下同购房者签订的任何形式的购房协议都是无效的,是不受法律所保护的。
据此，准业主们可主张原所签订的预付款协议无效。
同时需注意2个问题：
（1）据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
（2）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中还规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，这种情况下认购合法有效。
因此，一定要在预售证办下来之前，进行起诉退房。如胜诉，应该不存在违约金问题，相反开发商应该补还占用准业主们资金利息。
《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
开发商与准业主们所签订的购房协议，不具备上述全部内容，因此，应认作协议无效。
三、具体行动
6月25日之前，准业主们要求开发商核算各个户型所标定的销售面积、建筑面积、套内面积，提供公摊面积设计清单，并对相关设计做出详细解释。
6月底之前，凡与开发商协商无果终至计划采取退房方案的准业主们，请回复本贴，表明退房意愿，留下联系方式（电话或电子邮箱）。届时，根据回贴情况，再行研究集体起诉问题。
- 发表于2011-06-14
法律条文约束 比较好一点
- 发表于2011-06-14
关键是有人执法
- 发表于2011-06-14
关键是广大业主要团结
