重磅利好！央行、银保监会发布“地产救市16条”！涉及房贷延期、融资、保交楼等

重磅！央行、银保监会出手，出台16条措施，力度史无前例，涉及房贷、融资，保交楼、房企风险处置等...提振房地产信心。

11月13日，央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。

通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施（附文末）。

1、房企融资

贷款信托等展期，增信发债支持

重点支持聚焦资质良好的民营房企贷款融资。《通知》指出，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。特别是聚焦主业、资质良好的民营房企，将获得更多房地产贷款支持。另外，在区分项目风险与集团公司风险条件下，个别出险房企的优质项目，也将会得到合理房地产贷款融资支持。上述措施的实施，将改善金融机构对民营房企风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题。

支持贷款、信托等存量融资展期1年。《通知》指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，……，未来半年内到期的，可允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类。这项措施，将极大缓解房企短期偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企，将是极大支持。

加大利用发债、信托等支持房企融资。《通知》指出，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。将加快落实支持民营房企通过增信发债融资。从近期增信支持民营房企发债信息来看，支持房企范围不断扩大扩容。这次政策表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。

2、保交楼

设立专项借款，配套融资人员尽职免责

设立保交楼专项借款。《通知》指出“积极做好‘保交楼’金融服务”，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构提供配套融资支持。同时，强调“保交楼”专项借款，封闭运行，专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。并明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。

相关金融机构人员尽职免责。《通知》指出，向专项借款项目发放配套融资，对于新发放融资形成不良的，相关机构人员已尽职的，可予免责等。此次出台的细则让金融机构的资金投向更为精准、使用更加高效，同时也免除了机构的后顾之忧。

3、房企风险处置

鼓励资管公司参与处置风险

鼓励资管公司参与处置风险项目。《通知》提到，鼓励资产管理公司与地方政府、商业银行等相关机构合作，提高处置效率。支持商业银行、资产管理公司发行收并购债券。今年以来，房企及金融机构发行并购贷款、并购债合计规模超2000亿。另外，支持金融机构稳妥探索通过设立基金方式，市场化化解受困房企风险。

继续鼓励并推进项目收并购工作。收并购风险化解一直在持续稳定推进，在前期成功案例的示范效应之下，未来有望扩展处置范围。

4、因城施策

需求端支持力度有望继续加大

信贷政策有望进一步优化。《通知》指出，“支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度”。

截至目前，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下。本次政策再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。

给予新市民住房金融支持，如优化新市民个人住房贷款标准、提升借款和还款便利度等，亦为各地优化新市民购房政策释放了空间，特别是新市民人口较多的城市，有望进一步降低新市民购房门槛和购房成本。

依法保障住房金融消费者合法权益，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，监管部门鼓励依法自主协商延期还本付息、切实保护延期贷款的个人征信权益，有利于消除购房者的担忧情绪，稳定市场预期。

5、住房租赁

住房租赁金融支持加快

此次《通知》提出加大住房租赁金融支持力度，要优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。内容涉及：引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持；保租房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；稳步推进房地产投资信托基金试点等。

加大对住房租赁的金融支持力度，是推动建立“租购并举”住房制度的重要举措。预计未来，住房租赁领域的金融支持政策将进一步加快落地，住房租赁相关企业将获得更多支持。

解读

当前购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足，整体市场销售恢复不及预期，房企回款压力不减，难以覆盖到期债务压力，或许这也是本次中央加大房企融资端政策和支持债务展期的重要原因。

业内认为，此番16条的出台，是一年多来监管部门纾困房地产行业的标志性动作，具有拐点和风向转变的意义。

首先，在此之前，对于房地产的融资，在信贷政策上主要是“三道红线”，因此房地产特别依赖表外融资和非标融资，这也为今天的房地产企业债务危机埋下隐患。此次政策出台，有望纠偏过度信贷紧缩，意味着对房地产融资的大方向，从限制转向支持。

其次，监管部门对房地产行业的支持或救助，从口头指导变成红头文件，下达银行、银保监、信托、资管机构等。从实操来看，此次央行能联动银保监部门，政策推行力度会更大。

第三，对于房地产市场的救助方向，此前是“救项目不救企业”，但是事实证明这对于保交楼和房地产市场纾困效果不明显，16条对此作出调整，未来的方向是“救项目与救企业并存”，从而加大企业端的救助和支持。

第四，本轮房地产债务危机，部分房企因为自身激进对行业造成较大风险，但是应该正确分类，有些财务激进的企业是资不抵债，有些仅仅是流动性风险。因此，央行和银保监不仅提供了方向性指导，通过疏导房地产融资的各类管道，还细化地明确了免责条款，打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑。

第五，在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升。尤其是更多核心城市政策优化后，或将推动当地购房需求释放，为房地产市场早日回归正常轨道奠定基础。